Hipoteca denegada en Mallorca: qué hacer y alternativas

Que un banco te haya denegado la hipoteca en Mallorca no significa necesariamente que la compraventa esté perdida. La solución depende de por qué se ha rechazado la financiación, del plazo que figure en el contrato de reserva o de arras, de tu capacidad económica real y de si existe margen para acudir a otra entidad o estudiar una financiación alternativa.

En Palma Finance se analizan operaciones de financiación bancaria, capital privado y otras estructuras de financiación para particulares, inversores y empresas en Mallorca y Baleares. Cuando una hipoteca ha sido rechazada y existe una compraventa en marcha, el objetivo es identificar con rapidez qué opciones siguen siendo viables sin presentar la financiación privada como una solución automática para cualquier perfil.

Por qué puede un banco denegar una hipoteca

Los bancos no están obligados a conceder una hipoteca por el mero hecho de que el inmueble tenga valor suficiente. La Ley 5/2019 exige una evaluación profunda de la solvencia del potencial prestatario.

En esa evaluación se tienen en cuenta, entre otros factores:

• Situación laboral.
• Ingresos actuales y previsibles.
• Ahorros y activos.
• Gastos fijos.
• Préstamos y compromisos ya asumidos.
• Información obtenida de la CIRBE y de ficheros privados de solvencia.
• Características de la operación y de la garantía.

El banco solo debe poner el préstamo a disposición del cliente cuando el resultado de la evaluación indique que es probable que pueda cumplir las obligaciones del contrato.

La cuota resultante no encaja con tu capacidad de pago

Muchas entidades trabajan con criterios internos de esfuerzo financiero y endeudamiento. Es frecuente encontrar referencias comerciales a porcentajes alrededor del 30 % o 35 % de los ingresos, pero no existe una regla legal universal que obligue a todos los bancos a aprobar o rechazar una hipoteca en ese porcentaje exacto.

Un banco puede valorar de forma diferente un hogar con ingresos muy altos y estables, un autónomo, una persona con varias deudas, un no residente o alguien cuyos ingresos dependen de la temporada.

La tasación no permite financiar el importe esperado

La tasación es un elemento esencial porque permite al prestamista conocer el valor de la garantía. El Banco de España señala que, normalmente, el préstamo hipotecario llega hasta alrededor del 80 % del valor de tasación, pero ese porcentaje no es un derecho del cliente ni un máximo legal universal aplicable a todas las operaciones.

Cada entidad puede establecer límites inferiores o políticas distintas según el inmueble y el perfil.

Por tanto, tampoco debe afirmarse como regla jurídica que todos los bancos financian exactamente el 80 % del menor entre precio y tasación. Es una práctica que puede aparecer en políticas de riesgo, pero debe consultarse en cada oferta concreta.

Ya tienes demasiada deuda

El banco consultará la CIRBE para conocer los riesgos crediticios declarados por otras entidades y también puede consultar ficheros privados de solvencia en los términos permitidos legalmente.

Existe un problema con la vivienda

También puede ocurrir que el perfil del comprador sea solvente, pero el banco no quiera asumir la operación por las características de la garantía.

Entre los problemas que pueden afectar a una financiación se encuentran cargas registrales, discrepancias documentales, determinadas situaciones urbanísticas, falta de documentación necesaria o una valoración insuficiente para la estructura planteada.

¿El banco tiene que explicar por qué ha rechazado la hipoteca?

En las solicitudes incluidas en el ámbito de la Ley 5/2019, el artículo 11.6 obliga al prestamista a informar por escrito y sin demora del resultado negativo y a motivar la denegación.

Si la decisión se basa en una consulta de una base de datos, la norma establece además obligaciones de información sobre esa consulta y sobre los derechos de acceso y rectificación.

Por tanto, ante una denegación conviene solicitar o conservar la comunicación escrita de la entidad y no quedarse únicamente con un “no” verbal del gestor.

No existe necesariamente un documento denominado “certificado de denegación”

En la práctica puede solicitarse una carta, comunicación o justificante escrito del rechazo. Sin embargo, no debe presentarse como si la ley crease un documento universal con el nombre de certificado de denegación de hipoteca.

Lo jurídicamente relevante es disponer de prueba suficiente de qué financiación se solicitó, a qué entidad, cuándo y cuál fue la respuesta, especialmente si el contrato de arras establece requisitos concretos para acreditar la falta de financiación.

Preaprobación y FEIN: no son lo mismo

Una simulación, estudio preliminar o preaprobación comercial no debe confundirse con la documentación precontractual vinculante.

Una vez la operación ha superado el análisis y se entra en la fase precontractual, la entidad debe entregar la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y la FiAE con la antelación legal correspondiente.

La FEIN tiene la consideración de oferta vinculante para la entidad durante el plazo pactado, que como mínimo debe cubrir diez días.

Por eso, si el banco había emitido únicamente una simulación o una preaprobación inicial, todavía podía existir una evaluación pendiente. Si ya existe una FEIN vigente, el análisis jurídico es distinto.

Lo más urgente si ya has firmado arras en Mallorca

Si existe un contrato de reserva, señal o arras, el primer documento que debes revisar no es el folleto del banco: es el contrato que has firmado con el vendedor.

La denegación hipotecaria no cancela automáticamente las arras

En Mallorca no debe aplicarse automáticamente una regla según la cual el comprador recupera las arras simplemente porque el banco no le conceda financiación.

El efecto dependerá de:

• Qué tipo de arras se hayan pactado.
• Si existe una condición suspensiva o cláusula específica de financiación.
• Qué plazo se estableció para obtenerla.
• Cuántas entidades deben rechazar la operación, si el contrato lo especifica.
• Cómo debe acreditarse la denegación.
• Qué consecuencias se pactaron para el incumplimiento.

Si existe una condición de financiación

Si el contrato establece expresamente que la compraventa queda condicionada a obtener una determinada financiación, debe aplicarse exactamente lo que diga la cláusula.

No basta con afirmar que cualquier rechazo bancario activa automáticamente la devolución. Puede haber condiciones sobre importe mínimo, fecha, entidad, número de solicitudes o forma de acreditar la denegación.

Si no existe una condición de financiación

La situación es más delicada. El artículo 1454 del Código Civil contempla el desistimiento mediante pérdida de las arras por el comprador o devolución duplicada por el vendedor cuando se está realmente ante arras penitenciales.

Pero no todos los pagos denominados “arras” tienen necesariamente naturaleza penitencial. Si son confirmatorias, las consecuencias del incumplimiento pueden ser diferentes y no deben reducirse a que “el vendedor simplemente se queda el dinero”.

Por eso, cuando hay una cantidad importante en riesgo, conviene que un abogado revise el contrato antes de dar por perdida o recuperable la señal.

Qué alternativas tienes después de una hipoteca denegada

Solicitar financiación en otra entidad

Las políticas de riesgo no son idénticas entre bancos. Un rechazo no significa que todas las entidades vayan a tomar la misma decisión.

Antes de volver a presentar el expediente conviene entender por qué falló el primero. Si el problema es estructural —por ejemplo, una deuda demasiado alta o una incidencia del inmueble— enviarlo sin cambios a cinco bancos distintos probablemente no resolverá el problema.

Reducir el importe que necesitas financiar

Aportar más ahorro puede reducir el LTV y la cuota mensual. Esta opción puede ser especialmente útil cuando el problema está en la relación entre financiación solicitada, tasación y capacidad de pago.

Renegociar precio o plazo con el vendedor

Una tasación más baja de lo esperado puede utilizarse como argumento para renegociar, aunque el vendedor no está obligado a modificar el precio.

También puede negociarse una prórroga de las arras si existe una alternativa de financiación realista que necesita más tiempo.

Incorporar garantías adicionales

En determinados casos otra entidad puede estudiar un cotitular, avalista o garantía adicional. No es una solución inocua: quien avala puede poner en riesgo su patrimonio y debe conocer exactamente el alcance de la obligación.

Valorar financiación privada

El capital privado puede ser una alternativa cuando la banca tradicional no encaja con la estructura de la operación, pero debe estudiarse con especial cuidado el coste, plazo, garantías y estrategia de salida.

Financiación privada con garantía inmobiliaria: qué debes saber

Un préstamo privado con garantía hipotecaria puede ser concedido por un prestamista no bancario. Que sea “privado” no significa que quede fuera de la regulación.

Si el prestatario es una persona física, la Ley 5/2019 puede ser plenamente aplicable

La Ley 5/2019 se aplica, entre otros supuestos, cuando una persona física es prestataria, fiadora o garante y el préstamo profesional está garantizado mediante hipoteca u otro derecho real sobre un inmueble de uso residencial, o cuando tiene como finalidad adquirir o conservar derechos sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir.

La ley también regula la intermediación para estos préstamos.

Un prestamista privado no puede ignorar la solvencia

Este es un punto fundamental.

Cuando el préstamo está sujeto a la Ley 5/2019, el prestamista debe realizar una evaluación profunda de la capacidad de pago. La norma establece expresamente que, en préstamos con garantía real, la evaluación no puede basarse predominantemente en el valor de la garantía ni en la expectativa de que el inmueble aumentará de valor, salvo la excepción prevista para determinados préstamos destinados a construcción o renovación de vivienda.

Prestamistas e intermediarios deben estar inscritos cuando la ley lo exige

Los intermediarios de crédito inmobiliario incluidos en la Ley 5/2019 deben estar inscritos en el registro correspondiente para desarrollar válidamente la actividad.

Los prestamistas inmobiliarios que conceden profesionalmente los préstamos incluidos en su ámbito también están sometidos a registro.

La autoridad competente será el Banco de España o la comunidad autónoma según el ámbito geográfico de actuación.

Antes de contratar una operación regulada conviene comprobar quién actuará como prestamista, quién como intermediario y qué inscripción le corresponde.

Capital privado y velocidad: cuidado con las promesas

Palma Finance indica públicamente que, dependiendo del tipo de operación, el capital privado puede moverse en plazos orientativos de alrededor de 7 a 14 días.

Ese plazo debe entenderse como una referencia comercial de la firma y no como una garantía legal de aprobación o firma.

La operación puede retrasarse por:

• Tasación.
• Nota simple y cargas.
• Documentación de ingresos o patrimonio.
• Revisión de solvencia.
• Situación urbanística o registral.
• Necesidad de cancelar cargas previas.
• Documentación societaria.
• Requisitos notariales y precontractuales.

En una operación con arras próximas a vencer, lo importante no es prometer una fecha imposible, sino saber desde el principio si la estructura puede llegar a firma dentro del plazo disponible.

Qué comparar antes de aceptar financiación privada

¿La financiación privada es más fácil que una hipoteca bancaria?

Puede ser más flexible en determinados perfiles y estructuras, pero no debe confundirse flexibilidad con ausencia de análisis.

Una operación puede resultar interesante para un financiador privado cuando existe un activo sólido, un LTV prudente, una salida clara o circunstancias patrimoniales que la banca tradicional no valora de la misma manera.

Pero si el prestatario es una persona física y la operación entra en la Ley 5/2019, sigue existiendo la obligación legal de evaluar la solvencia.

Para empresas o determinadas operaciones empresariales fuera de ese ámbito, la estructura puede ser distinta y debe analizarse según la normativa que resulte aplicable.

Hipoteca denegada siendo no residente en Mallorca

Los compradores no residentes suelen afrontar análisis adicionales sobre ingresos, fiscalidad, moneda, documentación extranjera y capacidad de pago.

No existe un porcentaje legal único del 60 % o 70 % para todos los no residentes. Es habitual que las políticas bancarias sean más conservadoras que para determinados residentes, pero cada entidad y operación puede establecer un LTV distinto.

Palma Finance trabaja con financiación para residentes y no residentes y plantea tanto soluciones bancarias como capital privado en función del perfil y de la operación.

Hipoteca denegada a un autónomo

Ser autónomo no significa que un banco vaya a denegar automáticamente la hipoteca.

La entidad analizará estabilidad, evolución de ingresos, obligaciones fiscales, endeudamiento, ahorro y previsiones razonables de capacidad de pago.

Si el rechazo proviene de una lectura demasiado rígida de ingresos variables, puede tener sentido revisar el expediente y presentarlo a una entidad cuyo criterio encaje mejor con el perfil. Si el problema es una falta real de capacidad de pago, cambiar de banco no lo resuelve por sí solo.

Qué ocurre si apareces en ASNEF

Una inclusión en un fichero privado de solvencia puede afectar de forma muy importante a una solicitud.

Antes de buscar financiación conviene comprobar:

• Qué deuda se ha comunicado.
• Si sigue pendiente.
• Si la inclusión es correcta.
• Si ya debería haberse cancelado.

No debe confundirse una deuda saldada que permanece indebidamente en un fichero con una exposición legítimamente declarada en CIRBE. Son sistemas distintos.

¿Debo esperar 3 o 6 meses antes de volver a pedir una hipoteca?

No existe un plazo legal de espera.

Si el motivo del rechazo se corrige mañana, puede estudiarse otra solicitud sin necesidad de esperar varios meses. Si el problema exige reducir deuda, generar ahorro o consolidar ingresos, entonces puede ser razonable esperar, pero el tiempo necesario dependerá del caso.

Lo más eficiente suele ser no repetir solicitudes sin estrategia: primero se corrige el motivo y después se eligen las entidades adecuadas.

Palma Finance: alternativas de financiación en Mallorca

Palma Finance ofrece análisis de financiación bancaria, capital privado y estructuras alternativas para particulares, inversores y empresas en Mallorca, Baleares y Costa del Sol.

Entre los servicios que publica se encuentran hipotecas para residentes y no residentes, financiación de autopromoción, hipotecas privadas a corto plazo, financiación puente y operaciones de capital privado con garantía inmobiliaria.

Su web indica plazos orientativos de 7 a 14 días para determinadas operaciones de capital privado y ofrece un estudio financiero inicial gratuito.

Cuando una hipoteca ha sido denegada, la utilidad del análisis consiste en determinar si existe una alternativa económicamente viable y jurídicamente adecuada antes de comprometer nuevas cantidades o dejar vencer los plazos de la compraventa.